Diese ist festgelegt in § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Vermieter haben verschiedene Quellen zur Verfügung, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. In der Regel zieht der Experte hierfür ebenfalls Vergleichswohnungen heran und ermittelt die dafür verlangten Mieten. Vergleichsmiete ist ein Begriff aus dem Mietrecht, geregelt in § 558 BGB: § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die … Mietspiegel werden von Gemeinden und Interessenvertretungen erstellt (z.B. Es gibt vier verschiedene Möglichkeiten, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln: Diese vier Verfahren können zudem von Vermietern gemäß § 558a, Absatz 2 BGB als Begründung für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Es wird hier zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel unterschieden: Wurden alle gesetzlichen Vorgaben beim qualifizierten Mietspiegel erfüllt, wird aus rechtlicher Sicht davon ausgegangen, dass die darin ablesbaren Werte tatsächlich die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Holz beschriften: DIY-Projekte rund um Handlettering und Co. Neue Podcast-Folge: Wohninterview mit Schauspielerin Mina Tander, Schamottsteine: Dafür werden sie eingesetzt. Was die ortsübliche Vergleichsmiete ist, wie sie ermittelt wird und welche Stolperfallen dabei drohen, lesen Sie hier. Wo finde ich die ortsübliche Vergleichsmiete? Diese Faktoren sind dabei unter anderem entscheidend: Die ortsübliche Vergleichsmiete kann über Vergleichswohnungen ermittelt werden. Für die Anwendung der Mietpreisbremse wird der Mietspiegel zu einem wichtigen Maßstab. Vergleichsmiete zuletzt aktualisiert: 30. In der Karte „Mietpreise“ sehen Sie auf einen Blick den … Das Alter der Vergleichswohnungen muss ungefähr dem der fraglichen Wohnung entsprechen, damit ein sinnvoller Vergleich möglich ist. Der Mietspiegel, auch Mietpreisspiegel genannt, bildet eine Übersicht der ortsüblichen (regionalen) Vergleichsmiete ab. Vom Mieter geschaffene und bezahlte Ausstattungsmerkmale (z. In unserem Beispiel führen das zweite Badezimmer, die besondere Ausstattung im Bad mit Doppelwaschtisch und die vollständige Einbauküche zu Zuschlägen von 2,49 Euro. 1.1 Die Angaben des neu gebildeten Mietwertspiegels entsprechen dem Stand vom 01.07.2018. Darüber gibt die ortsübliche Vergleichsmiete Aufschluss. In kleineren Gemeinden gibt es oft einfache Mietspiegel, die zumindest einen Anhaltspunkt zur Höhe der ortsüblichen Mietpreise geben. Hier geht es um die ortsübliche Vergleichsmiete, die Sie als Vermieter kennen sollten. Wenn im Mietvertrag Brutto-Kaltmieten beziehungsweise Teilinklusivmieten vereinbart sind, die bestimmte Teile der Betriebskosten beinhalten, müssen Sie die herausrechnen, um die Preise mit dem Mietspiegel vergleichbar zu machen. Ich versuche, es mal so zu definieren: „Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Mietpreis, welcher üblicherweise für Immobilien mit vergleichbaren Kriterien wie Art, Größe, Beschaffenheit (Baualtersgruppe & Modernisierung), Lage und Ausstattung in der Gemeinde bezahlt wird. Die Miete wird dabei als Kaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche ausgewiesen. Sie wird in § 558 Abs. Beim Ermitteln der für den Ort üblichen Vergleichsmiete für eine bestimmte zu vermietende Wohnung beziehungsweise ein zu vermietendes Haus ist es wesentlich, dass die für den Vergleich herangezogenen Wohnungen in der Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage sowie im Hinblick auf die energetischen Voraussetzungen vergleichbar sind. Seit der Einführung der Mietpreisbremse durch die Große Koalition jedoch dient die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch zur Begrenzung von Mietpreisen bei Neuvermietungen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die häufigste Begründung bei einer Mieterhöhung. Hier darf der Vermieter dank der Kappungsgrenze höchstens 20 % von 7,00 Euro, also höchstens 1,40 Euro Mieterhöhung pro qm mehr verlangen, obwohl damit die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht wird. Ein Beispiel veranschaulicht anhand konkreter Zahlen, wie die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet wird. Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um einen repräsentativen Querschnitt von Mieten, die für vergleichbaren Wohnraum üblicherweise bezahlt werden (BayObLG RE WuM 1981, 100). Der Mietspiegel weist daher Preisspannen von +/- 19 Prozent um die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete auf. Bietet sie dem Mieter Annehmlichkeiten, die über dem Standard liegen, lassen sich damit Zuschläge auf den ermittelten Mietpreis rechtfertigen. Die Feststellung einer Vergleichsmiete war darum nicht ohne Weiteres möglich. Die Ausstattung der Wohnung spielt häufig eine wichtige Rolle bei der Preisfindung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete erlaubt es dem Vermieter, den Mietzins zu erhöhen. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete spielt nun neben Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung auch die energetische Ausstattung und Beschaffenheit eine Rolle. Ihre Abgabe darf in 3 Jahren höchstens um 20 % steigen. Ein Mietspiegel ist auch nur dann ein solc… Mit der Mietpreisbremse kann die Miethöhe bei maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete gekappt werden. Der Mietspiegel wird von der jeweiligen Stadt oder auch Gemeinde in Zusammenarbeit mit Mieter- und Vermieterverbänden herausgegeben. Bis zum Jahr 2015 kamen der Mietspiegel und die ortsübliche Vergleichsmiete nur bei Mieterhöhungen von bestehenden Verträgen zum Einsatz. ortsübliche Vergleichsmiete kann über Vergleichswohnungen ermittelt werden. In vielen Fällen werden sie auch schon in der Tabelle zur Ermittlung des Grundpreises angegeben. Eine Über- oder Unterschreitung der Spannen ist in der Regel nicht erlaubt. Unsere Wohnung liegt gemäß Straßenverzeichnis im Bereich „gute Lage“: Es wird also ein Lagezuschlag von 0,61 Euro pro Quadratmeter pro Monat fällig. Persönliche Services nutzen und schneller ans Ziel kommen. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann gemäß § 558a, Absatz 2, Punkt 2 BGB auch mithilfe einer Mietdatenbank ermittelt werden. Je größer die Abweichung, umso schwerer wird es, diese Wohnung als zulässigen Vergleich heranzuziehen. Abweichungen vom Durchschnittswert sind möglich, müssen aber begründet werden. Diese sind in Deutschland gesetzlich vorgesehene Datenquelle, zur Festsetzung und Überprüfung von Mieten. B. Mieterverbände, Haus- und Grundbesitzervereinigungen) gemeinsam oder von den Gemeinden erstellt. Diese sogenannte Kappungsgrenze gilt somit auch bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Das Gutachten des Sachverständigen muss der Vermieter seinem Mieterhöhungsschreiben in vollem Wortlaut anfügen. Dieses Ansinnen kann allerdings durchkreuzt werden, wenn sie den Wohnraum zu verbilligten Konditionen vermieten, denn § 21 Abs. Das Finanzamt ging von einer verbilligten Vermietung aus und erkannte nicht alle Werbungskosten an. In einigen Großstädten wie z.B. Da die Umsetzung der Mietpreisbremse als Grundlage die jeweils “ortsübliche Vergleichsmiete” benötigt, spielt der aktuelle Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde eine wichtige Rolle. Der Mietspiegel informiert Sie über die ortsübliche Vergleichsmiete. Wenn Sie beispielsweise 50…. Um die Preisspanne zu bilden, ziehen Sie die Schwankungsbreiten vom Durchschnittspreis ab oder addieren sie hinzu. Bei einer Mieterhöhung bis zur für den Ort üblichen Vergleichsmiete beruft sich der Vermieter darauf, dass für vergleichbaren Wohnraum in der betreffenden Gegend durchschnittlich höhere Mieten verlangt werden als er sie bislang fordert. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird im Mietspiegel dargestellt und zeigt auf, wie teuer die Miete für Wohnraum - sortiert nach Art, Ausstattung, Größe der Wohnung, Ausstattung der Wohnung, und natürlich Lage der Wohnung - ist. Ortsübliche Vergleichsmiete mit Vergleichswohnungen berechnen. Tut er dies nicht, gilt zunächst der bislang vereinbarte Mietzins weiter. Will der Vermieter die Miete für eine bestimmte Wohnung anheben, muss er drei verschiedene Wohnungen finden, die seiner möglichst ähneln. So können Sie die ortsübliche Vergleichsmiete genau auf Ihr Objekt anpassen. muss dieser laut Gesetz sein Gutachten begründen. 2 BGB definiert. Beispiele: Der Münchner Mietspiegel von 2015 definiert die sechs Wohnlagequalitäten „einfach“, „durchschnittlich“, „gut“ und „beste“ sowie gesondert die Wohnlagen „zentral durchschnittlich“ und „zentral gut/beste“. Da in der Mietdatenbank fortlaufend Daten erfasst werden, ist sie aktueller als der Mietspiegel. ... Zwei weitere Möglichkeiten, die ortsübliche Vergleichsmiete herauszufinden, deren Nutzen bei einem Gericht jedoch offen ist, sind Mietdatenbanken und inoffizielle Mietspiegel aus dem Internet. Auch ein Einblick in Mietdatenbanken ist möglich: Gegebenenfalls gegen eine Gebühr ist es Verbrauchern erlaubt, die Informationen der Datenbank einzusehen. 2 BGB) gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde in den letzten vier Jahren für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Beschaffenheit und Ausstattung vereinbart oder geändert worden sind. Dabei handelt es sich gemäß § 558e BGB um eine „fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird“. Lage, Größe, Art, energetischem Zustand) zu zahlen ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird vor allem dann wesentlich, wenn eine Mieterhöhung durchgesetzt werden soll. Weil die Wohnung in einem Wohnblock liegt und die Böden alt und von sehr geringer Qualität sind, errechnen sich Abschläge von 2,00 Euro. Ortsübliche Vergleichsmiete mit einem Sachverständigengutachten ermitteln. Juni 2015 eine Wohnungsmiete vereinbaren können, die oberhalb der Mietpreisbremse liegt. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 9,50 Euro. Dabei müssen zuerst vorgegebene Punktwerte miteinander verrechnet werden. Der Mietspiegel, auch Mietpreisspiegel genannt, bildet eine Übersicht der ortsüblichen (regionalen) Die Miete darf dann lediglich bis zum niedrigsten Wert der drei ermittelten Mieten angehoben werden. Ortsübliche Vergleichsmiete. Die Beispielwohnung besitzt 100 Quadratmeter und war im Jahr 1995 bezugsfertig. Allerdings ist er auch hier an bestimmte Vorgaben gebunden. Wie erfahre ich die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Gerichte haben in der Vergangenheit entschieden, dass der Vermieter eine Mieterhöhung nicht mit den Leistungen seines Mieters begründen darf. In einigen Mietspiegeln werden die Zu- und Abschläge begrenzt: Im Münchner Mietspiegel gibt es beispielsweise eine Untergrenze von -4,60 Euro und eine Obergrenze von +4,85 Euro. Wird ein Sachverständiger für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete hinzugezogen, muss dieser laut Gesetz sein Gutachten begründen. Ortsübliche Vergleichsmiete: Berechnung mithilfe der Mietdatenbank. 3 Details sind in dem Artikel: Mieterhöhung nach § 558 BGB: Ortsübliche Vergleichsmiete“ nachzulesen. Hat die Gemeinde, in der ich die Miete erhöhen möchte, einen Mietspiegel, so ist die Steigerung recht simpel zu erklären und durchzuführen. Beeinträchtigungen können zu einem Abschlag führen. Ist in einer Stadt oder einem Ort kein Mietspiegel vorhanden, kann die ortsübliche Vergleichsmiete alternativ über Vergleichswohnungen ermittelt werden (§ 558a, Absatz 2, Punkt 4 BGB). Ortsübliche Vergleichsmiete und Mietpreisentwicklung in Ihrer Region. Hat der Vermieter drei Vergleichswohnungen bezeichnet, kann er nur den Mietpreis als ortsübliche Miete verlangen, der für die günstigste der drei Vergleichswohnungen gezahlt wird. Bei Neuvermietungen muss der Vermieter zudem die gegebenenfalls für die entsprechende Region gültige Mietpreisbremse berücksichtigen. Vergleichsmiete benennt dabei die Miete, die in der Wohngegend für vergleichbaren Wohnraum (ähnlich in z.B. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann auch über ein Gutachten eines Sachverständigen ermittelt werden (§ 558a, Absatz 2, Punkt 3 BGB). Diese Faktoren sind dabei unter anderem entscheidend: Die Quadratmeterzahlen der Vergleichswohnungen sollten möglichst nah an dem Wert der fraglichen Wohnung liegen. Ein wichtigestes Kriterium bei der Mieterhöhung ist also die ortsübliche Vergleichsmiete. Als Grundlage wird dabei die Miete der vergangenen vier Jahre herangezogen. Der Mieter muss dem dann innerhalb von drei Monaten zustimmen. Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um Mieten, die im gleichen Ort oder in einer vergleichbaren Gemeinde in den letzten vier Jahren gezahlt worden sind, und zwar für eine Wohnung vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Nicht zuletzt ist auch die Ausstattung wesentlich, wenn Wohnungen miteinander verglichen werden sollen. Aus dem Saldo wird mithilfe einer Formel anschließend ein Eurobetrag berechnet, der zur Miete zugeschlagen oder von ihr abgezogen wird. München, Hamburg oder Berlin wurde die sog. Dies ist in § 558, Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. In begründeten Fällen dürfen Sie von diesem Preis jedoch wie folgt abweichen: Diese Schwankungsbreiten lassen sich anhand des Baujahrs und der Wohnfläche aus einer besonderen Tabelle des Mietspiegels ablesen. Vermieter haben das Recht die Miete frühestens alle 15 Monate auf das Niveau des örtlichen Mietpreises für vergleichbare Wohnungen anzuheben. Wir machen komplexe Entscheidungen einfach, Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete. B. Einbau einer Badewanne, Parkett verlegt) bleiben daher bei der Ermittlung von Zuschlägen unberücksichtigt. Mietstaffel fällig wird, die Miethöhe zulässig sein (Mietobergrenze: ortsübliche Vergleichsmiete gemäß des jeweils gültigen Mietspiegels plus zehn Prozent). Konkret benennen muss er diese Wohnungen in seinem Gutachten nicht, allerdings muss er die bei seiner Arbeit ermittelten Mietpreisspannen angeben. Wie ermittele ich die ortsübliche Vergleichsmiete für meine Mietwohnung? Ein wichtigestes Kriterium bei der Mieterhöhung ist also die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Saldo aus beiden Werten – 0,49 Euro pro Quadratmeter pro Monat – kann auf die Miete aufgeschlagen werden. Ist in einer Stadt oder einem Ort kein Mietspiegel vorhanden, kann die ortsübliche Vergleichsmiete alternativ über Vergleichswohnungen ermittelt werden (§ 558a, Absatz 2, Punkt 4 BGB). Da in der Mietdatenbank fortlaufend Daten erfasst werden, ist sie aktueller als der Mietspiegel. Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt? Erstens darf sich die Grundmiete ohne Nebenkosten innerhalb von 3 Jahren um höchstens 20 % erhöhen. Mietspiegel und Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete. So können Sie einen guten Mietpreis für Ihr Objekte ermitteln. April 2013. Der Vermieter kann jedoch die Zustimmung zur, Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gilt neben den oben genannten Bedingungen außerdem, dass sich der Mietzins innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen darf. Wasserkocher entkalken: Diese Hausmittel und Tricks funktionieren, WLAN-Repeater: Die besten aus den Tests 2021, So gelingt der Hausverkauf zum Höchstpreis, App vor Filiale: Was Kunden von ihrer Bank erwarten. Man hat als Vermieter eine unabhängige Argumentationshilfe, die allgemein anerkannt ist. Mit Hilfe des Mietspiegels können Sie also ermitteln, wie hoch die ortsübliche Miete für eine Wohnung ist. Die Möglichkeit für die Erhöhung bietet ihm § 558, Absatz 1 BGB. Alternativ können Sie die Vergleichsmiete und die möglichen Preisspannen mithilfe eines Punktesystems berechnen. Das ergibt für die bewertete Wohnung einen Durchschnittspreis von 10,88 Euro pro Quadratmeter und Monat. Dabei handelt es sich gemäß § 558e BGB um eine „fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird“.