Ist in einer Stadt oder einem Ort kein Mietspiegel vorhanden, kann die ortsübliche Vergleichsmiete alternativ über Vergleichswohnungen ermittelt werden (§ 558a, Absatz 2, Punkt 4 BGB). Die Miete darf dann lediglich bis zum niedrigsten Wert der drei ermittelten Mieten angehoben werden. Mieterverbänden, Haus- und Grundbesitzervereinigungen). Hält sich meine Miete die Waage mit dem, was andere Leute in der Umgebung für ein vergleichbares Haus oder eine ähnliche Wohnung zahlen? Die Berechnung der ortsübliche Vergleichsmiete stellt somit ein bedeutsames Instrument zur Regulierung des mietrechtlichen Marktgeschehens dar und erhält damit – sofern sie in einem qualifizierten Mietspiegel auftaucht – auch rechtliche Relevanz. Den für Sie gültigen Mietspiegel können Sie meist bei der entsprechenden Stadtverwaltung gegen eine Schutzgebühr anfordern oder auf der Website downloaden. Seit der Einführung der Mietpreisbremse durch die Große Koalition jedoch dient die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch zur Begrenzung von Mietpreisen bei Neuvermietungen. Dieser wird von größeren Städten und Gemeinden in Deutschland erstellt. Wir machen komplexe Entscheidungen einfach, Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Darüber gibt die ortsübliche Vergleichsmiete Aufschluss. Auch ein Einblick in Mietdatenbanken ist möglich: Gegebenenfalls gegen eine Gebühr ist es Verbrauchern erlaubt, die Informationen der Datenbank einzusehen. Wie ermittele ich die ortsübliche Vergleichsmiete für meine Mietwohnung? Dabei spielen Art, Größe und Ausstattung und natürlich die Wohnlage eine entscheidende Rolle. Die Stadt Ludwigsburg verfügt über einen qualifizierten Mietspiegel entsprechend den Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuches. Werden die Zu- und Abschläge in Ihrem Mietspiegel in Centbeträgen angegeben, dann müssen Sie diese vom Grundpreis abziehen bzw. Je nach Mietspiegel kann die Tabelle zur Grundpreisbestimmung weitere Faktoren aufweisen, zum Beispiel die Wohnlage des Hauses, eine bestimmte Sanitärausstattung oder die Art der Heizungsanlage. In unserem Beispiel führen das zweite Badezimmer, die besondere Ausstattung im Bad mit Doppelwaschtisch und die vollständige Einbauküche zu Zuschlägen von 2,49 Euro. Das heißt, dass die genaue Anschrift, genaue Lage im Gebäude (z.B. Ein wichtigestes Kriterium bei der Mieterhöhung ist also die ortsübliche Vergleichsmiete. Das Berliner Landgericht (Aktenzeichen: 65 S 424/16) hat bestätigt, dass auch im Fall der Wiedervermietung die ortsübliche Vergleichsmiete über den Berliner Mietspiegel sachgerecht dargestellt wird. Allerdings geschieht dies beim qualifizierten Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen (§ 558d, Absatz 1 BGB). Ein wichtigestes Kriterium bei der Mieterhöhung ist also die ortsübliche Vergleichsmiete. Die ortsübliche Vergleichsmiete lässt sich mithilfe dreier Schritte ganz einfach bestimmen. Hier sind meist die Wohnungsgrößen aufgeführt und das Baujahr bzw. Wenn Sie beispielsweise 50…. Eine rechtliche Regelung erfährt diese Vorschrift in den Paragraphen §§558ff des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Was die ortsübliche Vergleichsmiete ist, wie sie ermittelt wird und welche Stolperfallen dabei drohen, lesen Sie hier. Der Mietspiegel, auch Mietpreisspiegel genannt, bildet eine Übersicht der ortsüblichen (regionalen) Vergleichsmiete ab. Diese sind in Deutschland gesetzlich vorgesehene Datenquelle, zur Festsetzung und Überprüfung von Mieten. Lage, Größe, Art, energetischem Zustand) zu zahlen ist. In der Regel zieht der Experte hierfür ebenfalls Vergleichswohnungen heran und ermittelt die dafür verlangten Mieten. Hier erfahren Sie, ob Sie ab dem 1. Der Mietspiegel oder auch Mietpreisspiegel bietet dir einen Orientierungsrahmen über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmieten für verschiedene Wohnungstypen, die in ihrer Art, Größe, Ausstattung und Lage vergleichbar sind. Ein Appartement in einem gutbürgerlichen Viertel ist nicht mit einem in einer problematischen Gegend gleichzusetzen und somit auch kaum vergleichbar. Liegt für den entsprechenden Ort ein Mietspiegel vor, kann dieser daher bei der zuständigen Gemeinde- oder Stadtverwaltung eingesehen werden. Mit der Mietpreisbremse kann die Miethöhe bei maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete gekappt werden. Maßgebend ist dabei der Zeitraum der letzten vier Jahre, ab dem Zugang de… Diese sogenannte, Bei Neuvermietungen muss der Vermieter zudem die gegebenenfalls für die entsprechende Region gültige. Wo Mieter und Vermieter nach der ortsüblichen Vergleichsmiete suchen können. Die Miete wird dabei als Kaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche ausgewiesen. Hier sind Größe, Raumanzahl, Lage, Baujahr sowie Ausstattung die entscheidenden Faktoren. 4.5. In größeren Wohnanlagen ist es auch zulässig, dass der Sachverständige eine vergleichbare Wohnung besichtigt hat. Ein einmal erreichtes zulässiges Mietniveau ist aber weiterhin zulässig, selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete zwischenzeitlich gesunken sein … Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt an, mit welchen Mietpreisen in einem bestimmten Gebiet zu rechnen ist. Wird ein Sachverständiger für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete hinzugezogen, muss dieser laut Gesetz sein Gutachten begründen. Für die bewertete Wohnung ergeben sich die folgenden Rechnungen: Das Saldo von 5 Punkten können Sie mithilfe der im Mietspiegel angegebenen Formel in konkrete Eurowerte umrechnen. Wenn Sie die wichtigsten Eckdaten einer Immobilie kennen, können Sie in der Mietspiegeltabelle ablesen, wie hoch die durchschnittliche ortsübliche Miete für ein vergleichbares Objekt ist. Da in der Mietdatenbank fortlaufend Daten erfasst werden, ist sie aktueller als der Mietspiegel. Hat die Gemeinde, in der ich die Miete erhöhen möchte, einen Mietspiegel, so ist die Steigerung recht simpel zu erklären und durchzuführen. Unsere Wohnung liegt gemäß Straßenverzeichnis im Bereich „gute Lage“: Es wird also ein Lagezuschlag von 0,61 Euro pro Quadratmeter pro Monat fällig. Will der Vermieter die Miete für eine bestimmte Wohnung anheben, muss er drei verschiedene Wohnungen finden, die seiner möglichst ähneln. Diese Faktoren sind dabei unter anderem entscheidend: Die ortsübliche Vergleichsmiete kann über Vergleichswohnungen ermittelt werden. Die Wohnungen müssen auch hinsichtlich der Lage vergleichbar sein. Der Mietspiegel gibt sowohl Ihnen als Vermieter als auch den Mietern die Möglichkeit, die Miethöhe nach allgemeingültigen Grundsätzen zu gestalten. 2 BGB) gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde in den letzten vier Jahren für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Beschaffenheit und Ausstattung vereinbart oder geändert worden sind. Beispiele: Der Münchner Mietspiegel von 2015 definiert die sechs Wohnlagequalitäten „einfach“, „durchschnittlich“, „gut“ und „beste“ sowie gesondert die Wohnlagen „zentral durchschnittlich“ und „zentral gut/beste“. Wo finde ich die ortsübliche Vergleichsmiete für meine Stadt/Region? Die Vielfalt und die qualitative Spannweite der den Mietpreis bestimmenden objektiven Faktoren konnten jedoch selbst durch den umfangreichen Datensatz nicht vollständig erfasst werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann gemäß § 558a, Absatz 2, Punkt 2 BGB auch mithilfe einer Mietdatenbank ermittelt werden. Tut er dies nicht, gilt zunächst der bislang vereinbarte Mietzins weiter. Hierfür genügt es in der Regel, wenn der Vermieter die genaue Adresse mit Geschossangabe und der Lage der Wohnung (rechts, links, Mitte) angibt. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann von der aktuellen Marktmiete erheblich abweichen. Hat der Vermieter drei Vergleichswohnungen bezeichnet, kann er nur den Mietpreis als ortsübliche Miete verlangen, der für die günstigste der drei Vergleichswohnungen gezahlt wird. Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um einen repräsentativen Querschnitt von Mieten, die für vergleichbaren Wohnraum üblicherweise bezahlt werden (BayObLG RE WuM 1981, 100). Diese sind in Deutschland gesetzlich vorgesehene Datenquelle, zur Festsetzung und Überprüfung von Mieten. Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird mit Blick auf unser Beispiel deutlich: Zum Grundpreis werden der zuvor berechnete Lagezuschlag und die Zu-/Abschläge addiert. Allerdings ist er auch hier an bestimmte Vorgaben gebunden. Die Mietpreisbremse greift bei Neuvermietungen von Bestandsimmobilien in Gebieten, die als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen wurden. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird vor allem dann wesentlich, wenn eine Mieterhöhung durchgesetzt werden soll. Aus dem Gutachten muss außerdem ersichtlich sein, dass der Sachverständige die ortsübliche Vergleichsmiete mithilfe von Neu- und Bestandsmieten ermittelt hat und die Wohnung, für welche die Miete erhöht werden soll, zuvor besehen hat. Wo finde ich die ortsübliche Vergleichsmiete? Vermieter haben das Recht die Miete frühestens alle 15 Monate auf das Niveau des örtlichen Mietpreises für vergleichbare Wohnungen anzuheben. Für die Anwendung der Mietpreisbremse wird der Mietspiegel zu einem wichtigen Maßstab. Der Mietspiegel unterscheidet daher meist einzelne Stadtteile oder teilt den Markt in gehobene und einfache Lagen auf. ortsübliche Vergleichsmiete kann über Vergleichswohnungen ermittelt werden. Gehen Sie dafür die Liste durch, notieren Sie alle werterhöhenden und wertmindernden Beträge und verrechnen Sie diese miteinander. Der Mietspiegel informiert Sie über die ortsübliche Vergleichsmiete. Es wird hier zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel unterschieden: Wurden alle gesetzlichen Vorgaben beim qualifizierten Mietspiegel erfüllt, wird aus rechtlicher Sicht davon ausgegangen, dass die darin ablesbaren Werte tatsächlich die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Sie wird in § 558 Abs. 1.2 Die Angaben des Mietwertspiegels sollen eine „Übersicht“ über die üblichen Ent… Sind einige Anforderungen erfüllt, darf der Vermieter die Miete bis maximal auf diese ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Das Berliner Landgericht (Aktenzeichen: 65 S 424/16) hat bestätigt, dass auch im Fall der Wiedervermietung die ortsübliche Vergleichsmiete über den Berliner Mietspiegel sachgerecht dargestellt wird. Hier geht es um die ortsübliche Vergleichsmiete, die Sie als Vermieter kennen sollten. muss dieser laut Gesetz sein Gutachten begründen. Bei einer Mieterhöhung bis zur für den Ort üblichen Vergleichsmiete beruft sich der Vermieter darauf, dass für vergleichbaren Wohnraum in der betreffenden Gegend durchschnittlich höhere Mieten verlangt werden als er sie bislang fordert. Deshalb werden im Mietspiegel unterschiedliche Wohnungsgrößen berücksichtigt. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann auch über ein Gutachten eines Sachverständigen ermittelt werden (§ 558a, Absatz 2, Punkt 3 BGB). Berücksichtigt werden hierbei nur die Mieten, die in den letzten vier Jahren durch eine … das Jahr, in dem die Wohnung bezugsfertig wurde. Auch ein Einblick in Mietdatenbanken ist möglich: Gegebenenfalls gegen eine Gebühr ist es Verbrauchern erlaubt, die Informationen der Datenbank einzusehen. In seinem Schreiben wird er daher den Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete dem der bislang verlangten Miete gegenüberstellen und eine entsprechende Erhöhung des monatlichen Mietzinses verlangen. Ortsübliche Vergleichsmiete mit Vergleichswohnungen berechnen. Erstens darf sich die Grundmiete ohne Nebenkosten innerhalb von 3 Jahren um höchstens 20 % erhöhen. Ein Mietspiegel ist auch nur dann ein solc… Dabei handelt es sich gemäß § 558e BGB um eine „fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird“. Vergleichswohnungen müssen für den Mieter identifizierbar, nachzuprüfen sein. Das Gutachten des Sachverständigen muss der Vermieter seinem Mieterhöhungsschreiben in vollem Wortlaut anfügen. Dieser Sachverständige muss laut Gesetz öffentlich bestellt und vereidigt sein (ebenda) und sein Gutachten begründen. Bietet sie dem Mieter Annehmlichkeiten, die über dem Standard liegen, lassen sich damit Zuschläge auf den ermittelten Mietpreis rechtfertigen. Bei Neuvermietungen muss der Vermieter zudem die gegebenenfalls für die entsprechende Region gültige Mietpreisbremse berücksichtigen. Hierfür genügt es in der Regel, wenn der Vermieter die genaue Adresse mit Geschossangabe und der Lage der Wohnung (rechts, links, Mitte) angibt. Nach vier Jahren ist er zwingend neu zu erstellen (§ 558d, Absatz 2 BGB). Man hat als Vermieter eine unabhängige Argumentationshilfe, die allgemein anerkannt ist. Ein Beispiel veranschaulicht anhand konkreter Zahlen, wie die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet wird. Die Beispielwohnung besitzt 100 Quadratmeter und war im Jahr 1995 bezugsfertig. Vergleichsmiete benennt dabei die Miete, die in der Wohngegend für vergleichbaren Wohnraum (ähnlich in z.B. Sie sollen einen Überblick darüber geben, welche Miete für welche Wohnungen in welcher Gegend angemessen ist ("ortsübliche Vergleichsmiete"). So können Sie einen guten Mietpreis für Ihr Objekte ermitteln. Ortsübliche Vergleichsmiete mit einem Sachverständigengutachten ermitteln. Eine derartige „Spitzenmiete“ repräsentiert jedoch nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. In begründeten Fällen dürfen Sie von diesem Preis jedoch wie folgt abweichen: Diese Schwankungsbreiten lassen sich anhand des Baujahrs und der Wohnfläche aus einer besonderen Tabelle des Mietspiegels ablesen. Will der Vermieter die Miete für eine bestimmte Wohnung anheben, muss er drei verschiedene Wohnungen finden, die seiner möglichst ähneln. Diese Faktoren sind dabei unter anderem entscheidend: Die Quadratmeterzahlen der Vergleichswohnungen sollten möglichst nah an dem Wert der fraglichen Wohnung liegen. In GeoMap vergleichen Sie Ihr Objekt mit beliebig vielen Objekten. Dabei handelt es sich gemäß § 558e BGB um eine „fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird“. In unserem Beispiel ergeben sich daraus die folgenden Werte: Auf diese Weise finden Sie als Vermieter heraus, innerhalb welcher Spanne sich die durchschnittliche monatliche Vergleichsmiete pro Quadratmeter bewegen darf. In den vergangenen Jahren sind die Quadratmeterpreise in Deutschland merklich angezogen. Ich versuche, es mal so zu definieren: „Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Mietpreis, welcher üblicherweise für Immobilien mit vergleichbaren Kriterien wie Art, Größe, Beschaffenheit (Baualtersgruppe & Modernisierung), Lage und Ausstattung in der Gemeinde bezahlt wird. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete spielt nun neben Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung auch die energetische Ausstattung und Beschaffenheit eine Rolle. Mietpreisbremse eingeführt. Um die Preisspanne zu bilden, ziehen Sie die Schwankungsbreiten vom Durchschnittspreis ab oder addieren sie hinzu. Beim Ermitteln der ortsüblichen Vergleichsmiete werden nur ähnlich beschaffene Häuser aus der Umgebung herangezogen. In der Regel zieht der Experte hierfür ebenfalls Vergleichswohnungen heran und ermittelt die dafür verlangten Mieten. Rechtlich sicher sind Gutachten von einem Sachverständigen. Nicht berücksichtigt wird bei der Ermittlung Wohnraum, bei dem die Miethöhe durc… Konkret benennen muss er diese Wohnungen in seinem Gutachten nicht, allerdings muss er die bei seiner Arbeit ermittelten Mietpreisspannen angeben. Mietspiegel werden von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter (z. Es wird hier zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel unterschieden: Der qualifizierte Mietspiegel gibt ebenfalls einen Überblick über die am jeweiligen Ort zu entrichtenden Mieten. Die Gerichte haben in der Vergangenheit entschieden, dass der Vermieter eine Mieterhöhung nicht mit den Leistungen seines Mieters begründen darf. Abweichungen vom Durchschnittswert sind möglich, müssen aber begründet werden. Beim Ermitteln der für den Ort üblichen Vergleichsmiete für eine bestimmte zu vermietende Wohnung beziehungsweise ein zu vermietendes Haus ist es wesentlich, dass die für den Vergleich herangezogenen Wohnungen in der Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage sowie im Hinblick auf die energetischen Voraussetzungen vergleichbar sind. Aus dem Gutachten muss außerdem ersichtlich sein, dass der Sachverständige die ortsübliche Vergleichsmiete mithilfe von Neu- und Bestandsmieten ermittelt hat und die Wohnung, für welche die Miete erhöht werden soll, zuvor besehen hat. Juni 2015 eine Wohnungsmiete vereinbaren können, die oberhalb der Mietpreisbremse liegt. In der übersichtlichen Vergleichstabelle stellen Sie ihr Referenzobjekt beliebig vielen Vergleichsobjekten gegenüber.Vergleichskriterien sind nicht nur der Mietpreis, sondern auch Größe, Objektart sowie Ausstattungsmerkmale..